Resumen: Tanto el RDL 11/20, como la O. TMA 336/20, en alguna de sus disposiciones entran en conflicto con el derecho de propiedad privada reconocido en el art. 33 CE.

 

El RDL 11/20, de 31 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y  económico para hacer frente al Covid-19 establece en el art. 4 la obligación de empresas o entidades públicas de vivienda y grandes tenedores de vivienda (titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros o titulares de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) de ofertar a los arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad la opción de elegir entre:

1. Una reducción de la renta del 50% durante el estado de alarma, ampliable hasta un máximo de 4 meses si la situación de vulnerabilidad pervive en el tiempo pese a terminar el estado de alarma.
2. Una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma con posibilidad de ampliación si se dan las circunstancias señaladas en la otra opción.

El arrendatario para acogerse a estas medidas debe solicitarlas al arrendador en el plazo de un mes desde la aprobación del RDL 11/20.

El arrendatario por su parte sólo podrá solicitar la moratoria sin pago de intereses pero no la quita del 50%.

Tal como señala Fuentes Lojo Rius[1], la quita del 50% supone una expropiación parcial de la renta por lo que la Administración debería de indemnizar al propietario perjudicado por el daño causado, de conformidad con el art. 120 LEF.

La medida fijada en el RDL 11/20 supone hacer beneficencia a costa de los bienes ajenos chocando frontalmente con el derecho de propiedad reconocido en el art. 33 CE, trasladando el problema del arrendatario al arrendador.

La Orden del Ministerio de transporte, movilidad y agenda urbana, O. TMA/336/2020, de 9 de abril por la que se incorpora el programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del Covid-19 en los alquileres de vivienda habitual, se sustituye el programa de ayudas a las personas en situación de desahucio de su vivienda habitual, por el programa de ayudas a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, a la par que modifica el programa de fomento del parque de viviendas de alquiler.

El programa tiene por objeto la concesión de ayudas económicas al alquiler para garantizar la devolución de las ayudas transitorias de financiación recogidas en el art. 9 RDL 11/20. En este sentido el RDL 11/20 ordena en sus artículos 10-11-12 al Ministerio de transportes que proceda a dictar una Orden (O.TMA/336/2020) en la que se incorpore, al RD 106/18, de 9 de marzo por el que se regula el Plan estatal de vivienda 2018-2021, el programa de ayudas de que estamos hablando.

Las ayudas tienen por finalidad conseguir soluciones habitacionales más rápidas y fomentar el incremento del parque público y social de viviendas destinadas a alquiler o cesión de uso.

Las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla delimitarán aquellos supuestos que puedan ser considerados como de situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida a consecuencia del Covid-19 a fin de concretar quienes serán los beneficiarios de esas ayudas. En todo caso, inexcusablemente se incluirán dentro de los beneficiarios los señalados en el art. 5 RDL 11/20.

El problema se plantea en el art. 4 de la Orden, referido a la sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio de su vivienda habitual por el programa de ayuda a víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

El art. 5 RDL 11/20 reviste importancia porque tiene carácter subsidiario para el caso de que por parte de las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla no se concreten esos beneficiarios. El RDL 11/20 señala que se considerarán en todo caso personas especialmente vulnerables aquellas que determinen los servicios sociales de las Comunidades Autónomas (art. 4.2 pfo. 2). A los servicios sociales también corresponderá determinar el grado de vulnerabilidad al objeto de fijar la prelación en el acceso a la ayuda (art. 2.4.pfo.3).

El artículo 4.1 de la O. TMA 336/2020 señala que el programa tiene por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a los beneficiarios. La solución habitacional inmediata pasa por (art. 4.3):

1. Poner a disposición de la persona beneficiaria una vivienda de titularidad pública.
2. Poner a disposición de la persona beneficiaria una vivienda de que la Administración disponga por habérsela cedido para su uso un particular.
3. Para el caso de falta de disposición de las viviendas anteriores “la ayuda podrá aplicarse sobre una vivienda adecuada de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupado por las personas beneficiarias”.

La redacción de la norma, como viene siendo habitual es confusa y defectuosa. Se impone una interpretación de la norma que deberá de realizarse de acuerdo con su literalidad, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada atendiendo fundamental ente al espíritu y finalidad de la norma. Las ayudas que se prevén en la Orden se destinan según el art. 2.6 a la amortización de la cuantía del préstamo concedido por consecuencia de lo dispuesto en el art. 9 RDL 11/20, y solo una vez cubierto este, el importe sobrante se destinará a cubrir el pago de las nuevas mensualidades de renta.

En este sentido el art. 9 del RDL 11/20 regula el aval por cuenta del Estado para financiar transitoriamente al arrendatario en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del Covid-19. Fija un plazo de devolución del préstamo de hasta 6 años prorrogables y se destina a cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de renta.

El art. 8 RDL 11/20 por su parte tiene en cuenta a los pequeños arrendadores. En este caso, si el arrendatario de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la LAU 29/94 se encontrare en situación de vulnerabilidad podría llegarse a un acuerdo voluntario arrendador-arrendatario que tenga por objeto un aplazamiento o una condonación total o parcial de la renta debida. Si no existe acuerdo, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes desde su entrada en vigor un aplazamiento extraordinario en el pago de la renta. El arrendador debe responder a la solicitud indicando las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento o bien no aceptando esa solicitud. En este último caso el arrendatario en situación de vulnerabilidad puede acceder a un sistema de ayudas transitorio (art. 9 RDL 11/20). El arrendatario sin acuerdo que sea beneficiario de la financiación transitoria del art. 9 RDL 11/20 tendrá nuevamente la posibilidad de beneficiarse del aval estatal destinado a la amortización del anterior préstamo.

El art. 4.3 de la Orden parece referirse a un caso de urgencia, una situación acuciante a la que se debe de dar una solución inmediata y en la que parece no existir un contrato de arrendamiento previo al que no pueda hacerse frente por circunstancias sobrevenidas. Estamos ante la inexistencia de contrato y la necesidad imperiosa de formalizar uno que recaerá sobre viviendas de titularidad pública o de titularidad privada cedidas a la Administración o caso de no existir las dos tipos de viviendas sobre una de titularidad privada previamente incautada y aplicando en este caso la ayuda recibida al “precio de ocupación establecido” (art. 4.4.a).

Esta interpretación se fundamenta en el precedente de la quita del 50%, en la interpretación de la Orden de conformidad con lo dispuesto en el código civil y en lo inadecuado de la previsión normativa ya que o bien existe un contrato de arrendamiento o bien no existe y es posible perfeccionar uno nuevo siempre respetando la autonomía de voluntad de las partes dentro de las normas erga omnes fijadas en la legislación de arrendamientos.

Conclusión, con ambas normas (RDL 11/20 y O. TMA336720) se produce un ataque a la propiedad privada con la finalidad de menoscabar la institución de la propiedad, lo que no resulta novedoso habida cuenta de la confiscación que se produce en una buena parte de España con las herencias.

 

[1] FUENTES-LOJO RIUS, A. (2020): “Nuevas medidas legales en arrendamientos de vivienda por la crisis sanitaria del coronavirus” en Diario La Ley, nº 9611.